خرید ملک در دبی

از آنجاییکه بازار ملک در دبی یک مرکز بسیار امن، پرسود، فعال و پویا است، بسیاری از سرمایه گذاران بین المللی به آن توجه ویژه ای دارند. میزان پیشرفت قابل توجه پروژه‌های جدید، تنوع بسیار زیاد در املاک و مستغلات، جاذبه های توریستی، امنیت و امکانات رفاهی بالا،امکان خرید با اقساط بلند مدت و در کل فراهم بودن شرایط زندگی لاکچری و لوکس آن باعث شده چشم انداز شگفت انگیزی نسبت به کشورهای دیگر در حوزه سرمایه گذاری ملک داشته باشد. در دنیای سرمایه گذاری و خرید ملک، آگاهی از نکات ظریف قانونی بسیار مهم است.

علل تقاضای بالای سرمایه گذاری در ملک در دبی

عوامل مهمی مانند رشد اقتصادی پایدار، قوانین سرمایه‌گذاری جذاب، موقعیت استراتژیک دبی، رشد جمعیت (مهاجرت)، شرایط مطلوب و عالی اقتصادی و قوانین و مقررات دولتی باعث شده تا تقاضا در این کشور افزایش پیدا کند. از طرفی، دولت دبی با توجه به تقاضای بالای خرید ملک در دبی بسیار فعالانه حمایت خود را در توسعه‌ها و ایجاد شرایط مطلوب برای رفع نیاز متقاضیان در ساخت فضاهای مسکونی و تجاری عرضه می دارد.

در بخش املاک و مستغلات توجه بسیار زیادی برای سرمایه گذاران شده است. املاک نیز مانند بازارهای دیگر در هر دوره شاهد تغییراتی بوده است ولیکن با حمایت های دولت و برنامه ریزی های دقیق و درست امروزه شاهد پیشرفت در ساخت و ساز ساختمان های سازگار با محیط زیست و پایدار می باشیم که سرمایه گذاران باهوش و آگاه می توانند از چنین روندهایی برای انتخاب صحیح در سرمایه گذاری و خرید ملک بهره مند شوند.

طبق گفته دپارتمان زمین دبی، قوانین REIT برای تشویق سرمایه گذاری بسیار آسان شده است.  (Real estate investment trust)REIT ها شرکت هایی هستند که تنوع املاک و امنیت خرید برای سرمایه گذاری را افزایش می دهند و املاک و مستغلات درآمدزا را مالک یا تامین مالی می کنند و راهی برای سرمایه گذاری بدون مدیریت مستقیم دارایی ارائه می دهند.

شرایط خرید ملک در دبی برای افراد غیرمقیم دردبی

طبق قانون املاک و مستغلات در سال 2006، همه افراد می تواند در دبی ملک خریداری کنند، البته با برخی محدودیت ها برای ساکنان غیر امارات متحده عربی و غیر شورای همکاری خلیج فارس. آنها محدود به خرید در مناطق دارای مالکیت آزاد یا اجاره ای هستند. Freehold یا مالکیت آزاد اجازه مالکیت کامل 100 درصدی را برای امارات متحده عربی، شورای همکاری خلیج فارس و افراد غیر مقیم در مناطق خاص می دهد و قابل دسترسی است. این مناطق شامل دبی مارینا، داون‌تاون دبی، پالم جمیرا و جمیرا لیک تاورز و …  است که می توان بدون نیاز به شریک محلی، مالکیت کامل ملک را در اختیار داشت.

تمام املاک دبی موروثی و قابل انتقال بوده و دارای سند مالکیت که یک سند قانونی است و مالکیت ملک را تأیید می کند می باشد که توسط (Dubai Land Department) DLD (دپارتمان زمین دبی که مهمترین اداره دولتی دبی می باشد و مدیریت و نظارت بر کلیه معاملات زمین و ملک را برعهده دارد) صادر شده و به نام خریدار ثبت می شود. اطمینان از انتقال سند مالکیت پس از خرید بسیار مهم است.

شرایط دریافت ویزا از طریق سرمایه گذاری و خرید ملک در دبی

چندین گزینه برای دریافت ویزای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در املاک دبی وجود دارد که هر یک شرایط و مزایای خاص خود را دارند. به طور مثال:

۱. ویزای سرمایه‌گذاری ملک- ۳ ساله

خرید ملکی در دبی با حداقل ارزش ۷۵۰,۰۰۰ درهم، مالکیت شش دانگ و یا مالکیت مشترک بین زوجین با ارائه گواهی ازدواج تایید شده، و نیز امکان خرید ملک با وام بانکی که در این صورت باید حداقل ۵۰٪ ارزش آن یا ۷۵۰,۰۰۰ درهم (هرکدام که کمتر باشد) پرداخت شود و حتماً نامه عدم اعتراض نیز از بانک دریافت گردد. این نوع ویزا قابل تمدید بوده و از امکانات زندگی در دبی می توان بهره برد.

۲. ویزای سرمایه‌گذاری ملک ۵ ساله

خرید یک یا چند ملک آماده سکونت با مجموع ارزش حداقل ۲ میلیون درهم (ملک‌های آف‌پلن معمولاً واجد شرایط نیستند، مگر در شرایط خاص) مالکیت کامل زمین و ملک (فری هولد) را داشته باشد این نوع ویزا نیز در صورت حفظ مالکیت ملک قابل تمدید بوده و برای سرمایه گذاران بلند مدت مناسب می باشد.

۳. ویزای طلایی ۱۰ ساله

خرید ملک به ارزش بیش از 2 میلیون درهم برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری طولانی ‌مدت در امارات را دارند مناسب می باشد.

طبق قانون دریافت ویزای اقامت طولانی مدت امارات متحده عربی که در سال 2019 معرفی شد، صاحبان املاک می توانند بر اساس سرمایه گذاری خود، اقامت طولانی مدت درخواست دهند. معیارهای صلاحیت شامل مالکیت دارایی به ارزش حداقل 5 میلیون درهم است.

مدارک مورد نیاز برای دریافت ویزا در دبی

پاسپورت

سند مالکیت ملک (e-Certificate of Title)

عکس پرسنلی

بیمه سلامت

کارت شناسایی امارات (در صورت وجود)

کپی ویزای اقامت فعلی یا ویزای ورود (در صورت داشتن)

گواهی عدم سوءپیشینه صادرشده در دبی، خطاب به اداره اراضی دبی می باشد.

هزینه های خرید ملک در دبی

مالکیت ملک در دبی مانند تمام نقاط دنیا شامل هزینه های ثابت و مداوم می باشد. هزینه های ثابت و یک بار پرداخت شامل ضرورت پرداخت پیش پرداخت، هزینه انتقال که معمولاً 4٪ از ارزش ملک می باشد و هزینه های مداوم از جمله هزینه های نگهداری و هزینه های خدمات برای امکانات رفاهی در جوامع مسکونی است. برای سرمایه گذاران ضروری است که شرایط و ضوابط مربوط به این کارمزدها را به دقت بررسی کنند تا از هرگونه بار مالی غیرمنتظره جلوگیری کنند. لازم است هرگونه هزینه های اضافی و سربار مانند هزینه های تعمیر و نگهداری و خدمات نیز در معادله سرمایه گذاری لحاظ شود، زیرا این هزینه ها بر سود کل شما تأثیر می گذارد.

در صورت انتخاب وام مسکن، هزینه های اضافی مانند هزینه های ثبت وام مسکن ممکن است اعمال شود. سازندگان اغلب طرح های پرداخت جذابی را ارائه می دهند، اما خریداران باید ریسک های مرتبط را ارزیابی کنند. تغییر در نرخ بهره یا شرایط اقتصادی جهانی می تواند بر نرخ وام مسکن تاثیر بگذارد. سرمایه گذاران باید مراقب چالش های مالی و نوسانات احتمالی باشند و برای ایجاد ثبات در برنامه ریزی مالی خود، نرخ بهره و هزینه های مرتبط در برنامه ریزی وام مسکن برای ثبات مالی بلندمدت را در نظر گرفته و سعی کنند وام مسکن با نرخ ثابت را دریافت کنند.

استراتژی سرمایه گذاری در دبی

انتخاب مکان مناسب نقش مهمی در روند سرمایه گذاری خرید ملک و بازده آن دارد. انتخاب منطقه بستگی به نوع استفاده ملک دارد. املاکی که در مناطق پرطرفدار دبی مانند دبی مارینا و مرکز شهر هستند معمولاً در مقایسه با مناطقی که دورتر از مرکز هستند، دارای قیمت‌های بالاتر و بازده اجاره بهتری هستند.  اهداف مسکونی ممکن است به انتخاب های متفاوتی نسبت به اهداف سرمایه گذاری منجر شود. با توجه به اینکه بازده بالقوه سرمایه گذاری تحت تاثیر نوع ملک، مکان و مناطق مختلف می باشد، درک صحیح از هزینه های جاری و بازدهی بالقوه به طور قابل توجهی بر موفقیت سرمایه گذاری تاثیرگذار است.

افزایش ارزش سرمایه، در طول زمان باعث رشد ارزش ملک می باشد، به عبارت دیگر درآمد اجاره و بازگشت سود سرمایه گذاری رابطه مستقیم با مبلغی است که برای آن پرداخت کرده اید.

در دبی، بازده اجاره می تواند بر اساس عواملی مانند موقعیت مکانی، نوع ملک و شرایط بازار در نوسان باشد. قبل از انجام سرمایه گذاری، باید موقعیت مکانی ملک برای درآمد اجاره و سود سرمایه گذاری را به دقت ارزیابی کنید. مناطقی که پروژه‌های جدید دارند، معمولاً رشد بیشتری خواهند داشت از طرفی مناطقی با تقاضای بالای اجاره، بازدهی سریع‌تری دارند درکنار این موارد امکاناتی نظیر نزدیکی به مترو، مدارس، مراکز خرید و امکانات تفریحی در سرمایه گذاری بسیار مهم و با اهمیت است.

معرفی مناطق مختلف در دبی برای سرمایه گذاری در ملک

مناطق مختلفی برای سرمایه‌گذاری و خرید انواع ملک مانند آپارتمان، ویلا، تاون هاوس، پنت هاوس، و استودیو در دبی  وجود دارد که بر اساس اهداف سرمایه‌گذاری، بودجه، امکانات و سبک زندگی می‌توان آن‌ها را به سه دسته لوکس (گران‌ترین)، متوسط و ارزان‌ترین تقسیم کرد:

۱. مناطق لوکس که گران‌ترین و بهترین مناطق  برای سرمایه‌گذاری هستند و بازدهی و سود بالاتری نسبت به بقیه مناطق دارند مانند

• پالم جمیرا (Palm Jumeirah) – منطقه ای که محبوبیت زیادی بین ثروتمندان و گردشگران دارد، مناسب برای سرمایه‌گذاری بلندمدت، رشد پایدار قیمت‌ها ، مناسب برای زندگی خانوادگی سطح بالا و متقاضیان زیادی برای اجاره دارد.که شامل جزیره مصنوعی، ویلاها و آپارتمان‌های لوکس با چشم‌انداز دریا می باشد.
• داون‌تاون دبی (Downtown Dubai) – نزدیک برج خلیفه، دبی مال، امکانات درجه یک زندگی، بالاترین تقاضای اجاره، افزایش مداوم ارزش ملک، مناسب سرمایه‌گذاری در املاک کوچک اما لوکس، ایده آل برای اجاره کوتاه‌مدت به توریست‌ها، دسترسی آسان به مترو و امکانات شهری می باشد.
• جمیرا بیچ رزیدنس (JBR) –برج های لوکس نزدیک ساحل، سبک زندگی لوکس، بیشترین تقاضای توریستی، تفریحات ساحلی، رستوران‌ها و کافه‌های مدرن، منطقه جذاب گردشگری، مناسب خرید برای اجاره روزانه یا ماهانه، تقاضای بالا برای اجاره کوتاه‌مدت، افزایش تدریجی قیمت املاک
• سیتی ‌واک و بلوواترز (City Walk & Bluewaters) : منطقه ای مدرن سبک اروپایی، وجود برندهای جهانی، محیط خانوادگی با سرگرمی های خاص، خاص سرمایه‌گذاران با بودجه بالا، ایده آل برای زندگی لوکس و امکان اجاره‌دهی به توریست ها

2- مناطق متوسط مناسب سرمایه‌گذاری و زندگی با هزینه معقول‌تر برای کسانی که به دنبال بازدهی مناسب از اجاره و رشد ارزش ملک هستند، انتخاب‌های عالی محسوب می‌شوند. مانند:

• دبی مارینا (Dubai Marina): منطقه ای با آسمان خراش های لوکس، دارای محبوبت بسیار بین مهاجران، پایدار بودن ارزش ملک، مناسب خرید آپارتمان برای اجاره، نزدیکی به دریا، مناسب برای تفریحات آبی
• بیزنس بی (Business Bay): منطقه ای تجاری در نزدیکی داون‌تاون، مناسب برای خرید و اجاره دفاتر کاری، برج‌های مسکونی مدرن، دسترسی آسان و راحت به مراکز اداری، بالاترین تقاضای اجاره، دارای آینده ای روشن
• آل برشا (Al Barsha): منطقه ای ایده آل برای سرمایه گذاری در آپارتمان های  میان رده،  مناسب برای زندگی خانوادگی، نسبت به داون‌تاون قیمت مناسب تری دارد، دارای امکانات رفاهی فوق العاده، تقاضای بالا برای اجاره، دسترسی آسان به مترو و نزدیک به مال امارات
• تاون‌اسکوئر (Town Square): منطقه ای دارای پروژه های جدید با قابلیت رشد قیمت، امکان خرید با  قیمت مناسب، امکانات رفاهی و خانوادگی عالی، تقاضای بسیار زیاد برای خرید و اجاره
• موتور سیتی و اسپرت سیتی (Motor City & Sports City): منطقه ای آرام برای زندگی خانوادگی، دارای امکانات ورزشی، قیمت متوسط، اجاره پایدار و بلندمدت

3- مناطق ارزان‌تر که مناسب برای سرمایه‌گذاران با بودجه محدود برای زندگی اقتصادی می باشد مانند:

• دبی لند (Dubailand): منطقه ای با پروژه‌های جدید رو به توسعه، امکانات تفریحی مناسب، قیمت مقرون ‌به‌ صرفه، پتانسیل رشد بالا، افزایش تقاضا، آینده ای روشن
• جمیرا ویلج سرکل (JVC): محله ای با بودجه ای متوسط و متنوع  برای خرید، تقاضای بالا و بازدهی بالا در اجاره، محیط مناسب برای زندگی خانواده
• ریم ‌رام (Remraam): محیطی آرام با قیمتی اقتصادی، امکان خرید آپارتمان با بودجه کم، بازدهی بالای سرمایه گذاری در بلند مدت، محیط مناسب برای زندگی خانواده، دارای هزینه های کمتر نسبت به سایر مناطق
• دبی ساوث (Dubai South): منطقه ای در حال توسعه با آینده ای بسیار روشن، مناسب سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید با سود دهی بلند مدت و از مزایای آن می توان به نزدیکی به فرودگاه آل مکتوم اشاره کرد.
• اینترنشنال سیتی (International City): این منطقه یکی از اقتصادی ترین آپارتمان ها را دارد و جز ارزان ترین مناطق دبی می باشد که متقاضیان زیادی برای اجاره دارد. مناسب برای دانشجویان و کارگران می باشد.

 شرایط خرید ملک در دبی

برای سرمایه گذاری و خرید ملک در دبی یک سری قوانین خاصی وجود دارد. مانند تجاری نبودن ملک، اندازه آن متناسب بودن آن با تمام اعضای خانواده، مسکونی باشد، سند مالکیت حتماً توسط اداره زمین صادر شود، جزء مناطق فری هولد باشد و موارد دیگر که برای آگاهی از این قوانین و گرفتن یک تصمیم مهم و درست لازم است حتما با یک مشاور متخصص و با تجربه در این حوزه مشورت نمایید.

 کلام آخر

خرید ملک در دبی نیازمند یک مشاور متخصص ، با تجربه و ماهر می باشد. با توجه به موقعیت عالی سرمایه گذاری در دبی افراد زیادی در حوزه املاک در این شهر فعالیت دارند ولیکن ممکن است با راهنمایی های نادرست و عدم آگاهی لازم و کافی برای این سرمایه گذاری مهم، موجب از دست رفتن فرصت ها و نیز گاهاً منجر به ضرر مالی گردد. به همین منظور برای کاهش ریسک های موجود و اطلاع از قوانین ملکی و داشتن یک سرمایه گذاری امن و پرسود حتما با مشاورین املاک متخصص و مجرب در این خصوص مشورت کنید.